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Problemática contable de las inversiones realizadas sobre un inmueble arrendado

Según la normas de valoración incluidas en el Plan General de Contabilidad, todos los gastos adicionales que se produzcan en el inmovilizado hasta su puesta en condiciones de funcionamiento: gastos de explanación y derribo, transporte, derechos arancelarios, seguros, instalación, montaje y otros similares, formarán parte de su precio de adquisición. También se permite la inclusión en el valor del inmovilizado de las inversiones y mejoras realizadas en los mismos en la medida que supongan un aumento de su capacidad, productividad o alargamiento de su vida útil y siempre que sea posible conocer o estimará razonablemente el valor neto contable de los elementos que, por haber sido sustituidos, deban ser dados de baja del inventario.
De esta manera no hay dudas en cuanto al proceder respecto de estas inversiones. El problema surge cuando los elementos de inmovilizado en los que invertimos para su mejora no son nuestros sino de un tercero. Es el caso de los locales arrendados. Las mejoras en inversiones realizadas en los mismos no pueden ser considerado como mayor valor de los locales ya que no son nuestros pero, a su vez, tampoco sería correcto considerar como un gasto del ejercicio las inversiones en la mejora del local o en los elementos patrimoniales tales como ordenadores, instalaciones eléctricas, de comunicación, aire acondicionado... ya que estos prestarán servicio durante largo tiempo.
Así la Consulta número 3 del BOICAC número 44/DICIEMBRE DE 2000, pone de manifiesto este hecho y establece criterios para proceden en estos casos, distinguiendo varias posibilidades:
a) Inversiones que no se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como el mobiliario.
b) Las inversiones se incorporan definitivamente al inmueble arrendado, como obras, pintura, instalaciones eléctricas, puertas, ventanas, etc.
En el primer caso, las inversiones se activarán en el balance en función de la naturaleza o destino de tales inversiones, siguiendo las instrucciones contenidas en el PGC y el Código de Comercio.
En el segundo caso se considerarán gastos del ejercicio, salvo para lo establecido en el caso de inversiones realizadas por el inicio de una actividad, en la que podrán activarse como "gastos de primer establecimiento" siendo amortizadas en un plazo que no podrá ser superior a cinco años, salvo que la duración de dicha actividad sea inferior.
Sin embargo, la consulta indica que para mantener intacto el objetivo de la imagen fiel, estos gastos pueden ser activados como inmovilizado inmaterial en determinados casos.
En este sentido, y trayendo a colación lo establecido en las normas contables específicas para entidades deportivas en donde se establece que los importes destinados a realizar "inversiones" sobre terrenos o instalaciones "alquilados, obtenidos por concesiones administrativas o cualquier otro tipo de cesión contractual", se pueden activar como activos inmateriales, de forma que su amortización se realizará atendiendo a la vida del contrato, o la del elemento patrimonial correspondiente si fuese menor.
Así, cuando la inversión en los locales arrendados, esté motivada por la intención de obtener beneficios suficientes con los que cubrir su cuantía, se pueden activar como un inmovilizado inmaterial y amortizarlos durante su vida útil o por el período de duración del contrato si ésta es menor.
Ejemplo
Un comercio, que ejerce su actividad en un local arrendado, decide realizar obras de mejora en el mismo. El local abre sus puertas con la obra terminada el 1 de septiembre.El contrato de arrendamiento tiene una duración que finaliza en 20 años. sin perjuicio de su ampliación si procede.La relación de los gastos efectuados es la siguiente:
Estanterías 20.000 €Mesas 10.000 € Elementos de ornamentación 5.000 € Equipos informáticos 12.000 € Instalación eléctrica 20.000 € Equipo de aire acondicionado 10.000 € Obras en suelo y pintura 5.000 € Se estima que la vida útil de esta remodelación es de 10 años.
Solución
Según indica la consulta indicada, hay que diferenciar entre los bienes que quedan integrados en el local, de aquellos que son separables del mismo.
En este sentido, podemos ver que tanto el mobiliario (estanterías y mesas) como la ornamentación (cuadros, espejos, cortinas,..) pueden ser activados como inmovilizado material, en la cuenta 226 "mobiliario".
Los equipos informáticos tienen su cuenta específica en la 227 "equipos para procesos de información"
El problema está en la consideración que le podamos dar a los gastos en los bienes que se integran en el local, como la instalación eléctrica, de aire acondicionado y la pintura y el suelo.
Si estos gastos se produjeran en la inaguración del local, podrían activarse como gastos de primer establecimiento, pero, según el enunciado, estas obras son de mejora y no de nuevo establecimiento. Así que se consideran como un inmovilizado inmaterial, para ello creamos una cuenta en el grupo 21 que deje constancia de su naturaleza, como podría ser "inversiones en inmuebles arrendados"
La contabilización sería:Por los gastos en mobiliario y en los ordenadores
35.00012.000

Mobiliario (226)
Equipos de procesos de información (227)
a Banco c/c (572)


Por los gastos en las obras de electricidad, aire y suelo.
35.000
Inversiones en inmuebles arrendados (21-)
a Banco c/c (572)


Respecto a su amortización se realizará en función de su vida útil, sin que pueda exceder del período de duración del contrato del local. En este caso la vida útil se estima en 10 años, y el contrato tiene una duración mínima de 20.
Así, por la amortización .

1.566,66
Amortización del inmovilizado material(47.000/10 x 4/12)
a Amortización acumulada del inmovilizado material 1.566,66

1.166,66
Amortización del inmovilizado inmaterial(35.000/10 x 4/12)
a Banco c/c (572) 1566,66